Location Airbnb en copropriété

Les locations de logements en Airbnb connaissent non seulement un succès incontestable depuis plusieurs années, mais également une contestation de la part du voisinage en raison des nuisances pouvant en résulter.

En effet, la location peut engendrer des nuisances sonores et autres troubles au voisinage, auxquels il est nécessaire de pouvoir répondre.

Les moyens à soulever dans de telles situation peuvent être les suivants :

• Saisir le syndic de copropriété

• Effectuer un constat d’huissier si besoin afin de constater les troubles (nuisances sonores, déchets, menaces ou risques sur la sécurité des voisins)

• Effectuer des déclarations de main courant si approprié

• Saisir le tribunal en référé en cas d’urgence afin de faire cesser le trouble sous peine d’astreinte

• Relever les violations du règlement de copropriété :

  1. Vérifier l’existence d’une clause d’habitation bourgeoise

Cette question doit être examinée devant le juge saisi au fond, et permet de s’opposer aux locations Airbnb lorsque par le nombre des occupants et le taux de rotation, cette activité contrevient à la tranquillité et la quiétude propres à l’occupation bourgeoise de l’immeuble prévue dans le cadre du règlement de copropriété. (Cour d’appel de Pau, 1e chambre, 20 mai 2020, n° 18/00052 ; Cour d’appel de Paris Pôle 1 – chambre 8, 11 février 2022, n° 21/10676)

La 3^e chambre civile de la Cour de cassation a pu décider dans son arrêt du 27 février 2020 (RG 18-14.305) ce qui suit : « 4. Ayant constaté que la société […] se livrait à une activité commerciale de location à la journée ou à la semaine d’appartements et de studios et retenu, appréciant souverainement la destination de l’immeuble, que le règlement de copropriété de la résidence des Pins réservait les bâtiments à l’usage exclusif d’habitation et que l’utilisation des locaux à titre professionnel était autorisée sous réserve que l’activité professionnelle ait été exercée dès l’origine, dans des locaux annexes à ceux servant à l’habitation du propriétaire, ce qui excluait que les appartements soient utilisés au titre d’une activité commerciale, la cour d’appel a pu en déduire qu’il devait être fait interdiction à la société […] de louer ses lots privatifs ou de les faire occuper par sa clientèle, alors que celle-ci ne précise pas, concrètement, en quoi la mesure d’interdiction la priverait objectivement de la substance même de son droit de propriété sur ses lots. »

1. Vérifier l’existence de dispositions relatives à la tranquillité de l’immeuble dans le règlement de copropriété

• Relever les nuisances sonores

La présence de personnes dans un cadre de vacances peut engendrer un climat festif qui peut troubler la tranquilité des voisins du logement loué.

Dans ce cas, il convient de se fonder sur le Code de la santé publique dans son article R.1336-5 qui prévoit que : « Aucun bruit particulier ne doit, par sa durée, sa répétition ou son intensité, porter atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé de l’homme, dans un lieu public ou privé, qu’une personne en soit elle-même à l’origine ou que ce soit par l’intermédiaire d’une personne, d’une chose dont elle a la garde ou d’un animal placé sous sa responsabilité. »

Il convient de préciser que la jurisprudence considère, de manière constante, que la notion de trouble du voisinage est appréciée selon ce qui est ressenti par la victime, le trouble visant ainsi toute atteinte aux conditions de jouissance de son immeuble par la victime. La jurisprudence est allée jusqu’à admettre que la simple menace, le simple risque était constitutif d’un trouble (Cass. Civ. 2, 10 juin 2004, n° 03-10.434).

Aussi, dans un arrêt du 9 juillet 1997, la 2^e chambre civile de la Cour de Cassation a considéré que (n° 96-10.109) : « Attendu que pour débouter M. et Mme A… de leurs demandes relatives aux nuisances résultant des travaux d’aménagement réalisés par les époux Y… dans l’appartement de ceux-ci, l’arrêt attaqué se borne à énoncer qu’il ne résulte d’aucun élément de preuve que les bruits provenant de l’appartement des époux Y… excédaient la norme légale admissible en matière de bruit ;

Qu’en statuant ainsi, sans rechercher si ces bruits n’excédaient pas les inconvénients normaux du voisinage, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ; »

• Saisir Airbnb des manquements des hôtes

Les locations saisonnières nécessitent, d’une part, le respect des dispositions du Code du Tourisme, et d’autre part, le respect des dispositions contractuelles applicables, notamment lorsque la personne hôte est locataire du bien. Selon l’article D324-1 du Code du Tourisme : « Les meublés de tourisme sont des villas, appartements, ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n’y élit pas domicile. »  Ainsi, il est nécessaire d’obtenir une autorisation de changement d’usage et d’effectuer les déclarations nécessaires auprès de la Mairie. De même, lorsque la personne hôte du Airbnb est locataire, son contrat de bail peut faire obstacle aux locations saisonnières. Dans l’un ou l’autre des cas il est possible de saisir la plateforme Airbnb qui, en cas d’inaction, s’expose à voir sa responsabilité engagée (Tribunal d’instance de Paris du 6 février 2018 RG n° 11-17-000190). D’autres plateformes proposant les locations saisonnières peuvent faire l’objet des mêmes diligences.